Ordonnance souveraine n° 2.249 du 1er juillet 2009 fixant les conditions d'application de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 définissant le contrat «habitation-capitalisation' dans le secteur domanial

Afin de maintenir un parc locatif à but social, le nombre total des contrats »habitation-capitalisation' ne peut excéder la moitié de celui des logements domaniaux disponibles à la location, classés par type en fonction du nombre de pièces, sans préjudice de l'application de l'article 11.

Entrent en compte pour le calcul de cette moitié, les appartements relevant d'immeubles dépendant du domaine de l'État et construits avant le 1er septembre 1947.

N'entrent pas en compte pour ce calcul, les logements relevant d'immeubles destinés à une démolition ou une restructuration et qui, lors de la demande d'établissement d'un contrat définitif formulée par le locataire ou l'attributaire, soit sont inscrits au programme triennal d'équipement public en cours, soit doivent être inscrits au plus prochain programme.

Sont réputés destinés à maintenir un parc locatif à but social et ne peuvent, à ce titre, faire l'objet de contrats «habitation-capitalisation' les appartements visés au deuxième alinéa.

La personne qui entend souscrire un contrat »habitation-capitalisation', et qui envisage de payer le prix du contrat de manière échelonnée en raison d'un crédit accordé par l'État, doit justifier de ce que son engagement à ce titre, ajouté à l'ensemble de ses charges fixes, ne représente pas plus de 33 % de ses revenus mensuels.

Pour l'appréciation des revenus de l'éventuel souscripteur, et à l'exclusion de ses ressources incertaines en leur principe ou de caractère exceptionnel, sont pris en compte les salaires nets, les bénéfices provenant d'activités non salariées, les revenus de toute nature et notamment financière, les rentes et pensions perçues, les aides et allocations sociales versées de manière périodique par les organismes sociaux.

Pour l'appréciation des charges fixes de l'éventuel souscripteur, sont pris en compte le remboursement de ses dettes, de tous les crédits en cours et le versement de pensions à des tiers s'il y a lieu.

Préalablement à la signature du contrat «habitation-capitalisation', le souscripteur doit s'acquitter de la totalité de ses dettes d'habitation enregistrées auprès de l'Administration des Domaines.

Le souscripteur doit, lors de la conclusion du contrat »habitation-capitalisation', fournir à l'Administration des Domaines les pièces suivantes :

* justificatifs du nombre de personnes constituant le foyer, destinés à établir la liste des personnes pouvant légalement tirer avantage du contrat et mentionnées aux articles 3, 26 et 30 de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 susvisée :

- fiche individuelle ou familiale d'état civil ;

- copie intégrale de la carte d'identité (recto verso) ou du passeport en cours de validité ;

- certificat de nationalité monégasque ;

- le cas échéant, certificat de grossesse.

* justificatifs des revenus :

- copie des douze derniers bulletins de salaire ;

- attestation des revenus des valeurs et capitaux mobiliers pour l'année civile précédente établie par l'établissement bancaire dans lequel le souscripteur dispose de comptes ;

- extraits ou copie des contrats de prêts en cours comprenant les renseignements suivants : nom de l'emprunteur, établissement prêteur, nature de l'opération, type de prêt, montant, durée ;

- relevé d'identité bancaire ou postal ;

- pour les commerçants et titulaires de parts de sociétés :

- 1°) un bilan et un compte de résultas par activité certifiés conformes par un expert comptable ou un comptable agréé dans la Principauté, pour le dernier exercice d'exploitation du commerce ou de la société.

- 2°) une attestation complémentaire, par activité, établie par un expert comptable, précisant le détail des apports et des prélèvements réalisés personnellement ;

- pour les professions libérales, une attestation sur l'honneur du montant des revenus perçus au cours des douze derniers mois ;

- chèque de banque du montant de l'apport personnel ou du montant global du prix du contrat «habitation-capitalisation' en cas de paiement au comptant.

* attestation d'assurance habitation.

* déclarations sur l'honneur :

- déclaration sur l'honneur par laquelle le souscripteur atteste que ni lui ni son conjoint non séparé de corps ne sont propriétaires, dans la Principauté, d'un local affecté à l'habitation et correspondant aux besoins du logement de leur foyer, ni titulaires d'autres droits réels ou parts de société pouvant leur conférer la jouissance d'un tel local ;

- déclaration sur l'honneur par laquelle le souscripteur certifie, sous peine des sanctions prévues à l'article 103 du Code pénal, l'exactitude de la totalité des informations requises, communiquées à l'Administration des Domaines.

Afin que l'Administration des Domaines dispose d'informations à jour, le titulaire d'un contrat »habitation-capitalisation' est tenu de déclarer tout changement intervenu dans sa situation personnelle, familiale ou financière susceptible d'avoir des répercussions sur les droits et obligations nés du contrat ou de remettre en cause la liste des personnes visées à l'article 4.

Les changements à signaler sont, notamment, ceux énoncés ci-après :

* Déménagement hors de la Principauté :

- le titulaire ou un membre de sa famille s'établit hors de la Principauté.

* Composition de la famille :

- naissance d'un enfant ;

- départ d'un enfant du foyer ;

- adoption d'un enfant ;

- décès du titulaire ou d'un membre de sa famille.

* Revenus :

- changement dans la situation professionnelle ;

- attribution de nouveaux avantages sociaux (allocations familiales, prestations sociales) ;

- changement de la domiciliation bancaire.

* Vie commune :

- mariage ;

- séparation de corps ;

- divorce.

* Nationalité :

- perte de la nationalité monégasque par le titulaire ou un membre de sa famille ;

- acquisition de la nationalité monégasque par un membre de sa famille.

Le conjoint non séparé de corps du titulaire d'un contrat «habitation-capitalisation' déclare à l'Administration des Domaines, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal, son intention de souscrire le contrat en qualité de cotitulaire.

Il joint à sa déclaration les pièces justifiant de l'accord de son époux titulaire du contrat et de ce qu'il possède la nationalité monégasque.

En cas d'accord de l'Administration des Domaines, celle-ci informe les intéressés, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal, de l'établissement d'un avenant au contrat »habitation-capitalisation' dont les formalités de signature sont accomplies conformément au contrat initial.

En réponse à la demande d'information du locataire ou de l'attributaire, l'Administration des Domaines établit une offre de conclusion d'un contrat »habitation-capitalisation' comportant les éléments de renseignement énoncés ci-après :

* conditions générales de l'habitation-capitalisation et régime du contrat :

L'offre de contracter comporte, en annexe, un tableau synthétique appelant l'attention du souscripteur sur les conditions générales de l'habitation-capitalisation et les dispositions essentielles du contrat, notamment :

- sa nature ;

- sa durée ;

- les options ouvertes à son terme ;

- la désignation des personnes pouvant tirer avantage du contrat ;

- la situation du conjoint non titulaire ;

- les événements affectant le sort du contrat.

* descriptif de l'appartement et surface habitable :

La surface habitable contractuelle est obtenue à partir de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, gaines, marches et cages d'escalier, embrasures de portes et de fenêtres.

En outre, il n'est pas tenu compte des planchers et parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les balcons, terrasses, loggias, jardins ou jardinières entrent dans le calcul de la surface habitable contractuelle selon la pondération suivante, à appliquer à la somme des surfaces privatives :

- 1/2 jusqu'à 50 m2 ;

- 1/3 pour le surplus.

* la fiche individuelle précisant le prix et son mode de calcul :

La fiche indique :

- le montant global pour un paiement au comptant ;

- le montant global, à titre indicatif, pour un paiement échelonné, sur la base de l'apport personnel minimal prévu à l'article 13 et de mensualités durant une période de 20 ans.

L'offre indique à l'éventuel souscripteur qu'elle est établie sous réserve de la disponibilité de l'appartement commandée par le maintien d'un parc locatif à but social et appréciée dans les conditions prévues à l'article premier, à la date de réception, par l'Administration des Domaines, de la demande d'établissement d'un contrat définitif.

Si, à la date de réception de la demande d'établissement d'un contrat définitif, l'appartement du locataire ou de l'attributaire est disponible en vue d'un tel contrat, l'Administration des Domaines établit et notifie, dans les délais prévus par la loi, un contrat définitif.

La notification indique les formalités qu'implique la signature et rappelle les pièces encore manquantes ou nécessaires.

Si, à la date de réception de la demande d'établissement d'un contrat définitif, l'appartement du locataire ou de l'attributaire n'est pas disponible en vue de la conclusion d'un tel contrat, l'Administration des Domaines notifie à l'intéressé qu'il est inscrit sur une liste d'attente.

Le courrier, adressé à cet effet par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal, indique également que le jour où son appartement deviendra disponible pour une opération d'habitation-capitalisation, le locataire ou l'attributaire se verra notifier un contrat définitif, le prix du contrat pouvant, compte tenu du délai d'attente, être alors réajusté par rapport à celui qui figurait dans l'offre individuelle de contracter, en fonction des paramètres de calcul en vigueur à la date de disponibilité.

La notification du contrat définitif informe le locataire ou l'attributaire des formalités de signature et du délai de réflexion pour se déterminer compte tenu, le cas échéant, de la différence du prix.

Lorsque le contrat «habitation-capitalisation' résulte de l'application de l'alinéa premier de l'article 20, de l'article 35 ou de l'article 36 de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 susvisée, sa conclusion ne donne lieu à aucune appréciation de la disponibilité de l'appartement de la part de l'Administration des Domaines.

Le prix du contrat est calculé à partir d'un prix de référence qui est le loyer moyen de l'immeuble par mètre carré.

Ce loyer moyen est égal au total des loyers facturés aux locataires et des loyers arrêtés pour les appartements vides de l'immeuble considéré, divisé par le montant total en mètre carré des surfaces, pondérées, de l'immeuble. La pondération des surfaces se mesure en fonction des coefficients d'étage et de situation qui sont usuellement applicables au calcul des loyers domaniaux.

Pour déterminer le loyer moyen de l'appartement concerné, le prix de référence ainsi calculé est multiplié par la surface habitable contractuelle du logement en mètre carré et par les coefficients tenant aux paramètres de situation et d'étage applicables.

Le prix du contrat s'obtient en multipliant le loyer moyen de l'appartement ainsi calculé par 1,5 (coefficient d'augmentation) et par 240 (durée de référence exprimée en mois).

L'apport personnel minimal auquel est conditionné le bénéfice d'un crédit amortissable de la part de l'État est fixé à 10 % du prix du contrat.

Le taux d'intérêt auquel l'État peut accorder aux futurs souscripteurs un crédit pour le paiement échelonné des contrats qui seront souscrits peut être modifié en fonction de la conjoncture économique appréhendée par référence à l'évolution du taux de l'inflation.

Lorsque le prix est payé de manière échelonnée, le titulaire ne peut se libérer par anticipation qu'au moyen d'un seul versement devant correspondre à la totalité, en principal, des sommes restant dues.

Pour l'application de l'article 12 de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 susvisée, lorsqu'un bénéficiaire de l'Aide Nationale au Logement devient titulaire d'un contrat »habitation-capitalisation', il est tenu, dans le mois suivant la date d'effet de son contrat, d'informer la Direction de l'Habitat du changement ainsi opéré dans sa situation locative.

En application de l'article 989 du Code civil, les cocontractants de l'État, doivent, de bonne foi, informer l'Administration des Domaines de toute circonstance de droit ou de fait de nature à influer sur l'exécution et l'issue du contrat.

Une clause du contrat mentionne cette obligation.

Lorsque le souscripteur d'un contrat «habitation-capitalisation' est locataire d'un appartement domanial, l'État procède, lors de la conclusion de ce contrat »habitation-capitalisation', au remboursement du dépôt de garantie qu'il avait perçu au titre du bail.

Une clause prévoyant ce remboursement est insérée dans le contrat «habitation-capitalisation', qui rappelle les dates de prise d'effet et de résiliation du bail.

Outre les clauses générales du contrat »habitation-capitalisation', et dans l'intérêt légitime du Trésor, l'Administration des Domaines stipule à la charge du titulaire et des bénéficiaires désignés qu'au cas où l'un d'eux occuperait l'appartement après paiement anticipé par l'État d'une partie du capital exigible, cet occupant devra déposer auprès de l'Administration des Domaines, jusqu'à l'expiration du contrat, une somme d'un montant égal à la part du capital payée par l'État.

Le titulaire d'un contrat »habitation-capitalisation' qui souhaite louer son appartement est tenu de notifier une demande en ce sens à l'Administration des Domaines.

Il joint à sa notification les pièces qui établissent la cause de son éloignement de la Principauté en dehors du département des Alpes-Maritimes ou des provinces italiennes de Cuneo et Imperia ainsi que l'identité de l'éventuel locataire lequel, s'il n'a pas de lien de parenté ou d'alliance avec le titulaire, doit posséder la nationalité monégasque.

L'Administration des Domaines peut autoriser, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal, le titulaire du contrat «habitation-capitalisation' à conclure un contrat de location dans les conditions prévues à l'article 21.

Elle indique le montant du loyer auquel elle autorise la location et son mode d'indexation.

Une fois l'accord de l'Administration des Domaines obtenu, le contrat de location est établi par écrit, dans les formes et conditions du droit commun, et signé entre le titulaire du contrat »habitation-capitalisation' et le locataire.

Une copie du contrat de location, enregistré, est transmise à l'Administration des Domaines.

Outre les clauses d'extinction prévues par le Code civil, le contrat de location conclu par le titulaire du contrat «habitation-capitalisation' et son locataire mentionne qu'il prend également fin lorsque cesse l'éloignement du titulaire du contrat »habitation-capitalisation' ou de son conjoint pour raison professionnelle ou familiale.

Le titulaire du contrat «habitation-capitalisation' est tenu d'informer l'Administration des Domaines de la résiliation du contrat de location.

Quelles que soient leur nature et leur ampleur, tous travaux de transformation, d'adjonction, d'amélioration, de modification à l'intérieur des volumes de l'appartement que le titulaire envisage de réaliser, doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de travaux notifiée par l'Administration des Domaines.

La demande d'autorisation préalable de travaux doit être effectuée directement auprès de l'Administration des Domaines.

Elle comporte une description des travaux.

Tant que dure l'exécution du contrat »habitation-capitalisation', l'Administration des Domaines tient informé le titulaire des sommes qu'il a investies.

À cet effet, elle lui adresse, chaque année, un relevé de situation précisant l'état du contrat (sommes déjà versées, capital réactualisé, temps restant à courir).

À tout moment, le titulaire du contrat peut en outre se renseigner sur la situation de son contrat auprès de l'Administration des Domaines.

Pour le paiement échelonné du prix du contrat «habitation-capitalisation' en raison d'un crédit accordé par l'État, la périodicité des versements est mensuelle. Seuls les versements par prélèvement automatique ou par chèque sont autorisés.

Les modalités de versement choisies lors de la conclusion du contrat »habitation-capitalisation' ne peuvent être modifiées sans l'accord exprès de l'Administration des Domaines.

Pour exercer sa faculté de renoncer à son contrat »habitation-capitalisation', le titulaire adresse à l'Administration des Domaines, un courrier, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal.

En cas de cotitularité, chacun des cotitulaires du contrat «habitation-capitalisation' est tenu de respecter ce formalisme.

Lorsqu'il est marié, le titulaire doit joindre à son courrier une attestation établie par son conjoint, justifiant de son accord quant à l'exercice du droit de renonciation.

Un arrêté ministériel fournit un modèle pour les courrier et attestation susvisés*^[1].

En cas de décès du titulaire, une déclaration écrite et signée doit, dès que possible, être adressée au Ministre d'État, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal, par l'une des personnes mentionnées aux articles 3, 26 et 30 de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 susvisée.

Accompagnée de la copie intégrale de l'acte de décès du titulaire ainsi que de la copie de la carte d'identité ou du passeport en cours de validité du déclarant, la déclaration notifiée au Ministre d'État est transmise, sans délai, à l'Administration des Domaines.

Celle-ci adresse, au déclarant et à chacune des personnes figurant sur la liste des personnes pouvant légalement tirer avantage du contrat, un courrier type présentant les conséquences juridiques du décès du titulaire et les invitant, le cas échéant, à la production de toutes pièces complémentaires nécessaires à la prise en compte de la nouvelle situation contractuelle.

Dans le cadre de la réactualisation des sommes constitutives du capital exigible, l'évolution du coût de la vie se mesure en fonction de la variation de l'écart existant entre la valeur de l'indice des prix à la consommation appliqué par l'Administration des Domaines tel que mentionnée dans le contrat »habitation-capitalisation' et la valeur du dernier indice des prix à la consommation connu au jour de l'extinction du contrat.

La déduction prévue en application des articles 24 et 34 de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 susvisée est égale à la somme des loyers moyens de l'appartement correspondant à la durée d'occupation du logement, indexés annuellement en fonction du taux applicable à l'évolution des loyers des appartements domaniaux.

Le montant de la retenue de garantie est soumis aux mêmes conditions d'actualisation prévues à l'article 27 pour les sommes constitutives du capital exigible.

Toute personne qui prétend à la perception d'une part du capital exigible doit justifier auprès de l'Administration des Domaines qu'elle en a le droit, notamment en rapportant la preuve de sa titularité du contrat «habitation-capitalisation', d'un lien matrimonial ou de descendance avec le titulaire du contrat, et de la possession ou non de la nationalité monégasque.

Le versement du capital intervient dans le mois suivant la remise à l'Administration des Domaines des pièces suivantes :

* dans tous les cas :

- une demande de paiement présentée sur papier libre, adressée à l'Administration des Domaines par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal, mentionnant les circonstances dans lesquelles s'exerce le droit au paiement du capital (arrivée du terme, renonciation pour l'une des causes visées au cinquième alinéa de l'article 34 de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 susvisée ; à ce titre, la demande de paiement pourra être jointe au courrier de renonciation tel que prévu à l'article 25) ;

- copie de la carte d'identité ou du passeport en cours de validité ;

- copie intégrale de l'acte de naissance ;

- copie du livret de famille ;

- certificat de nationalité pour les personnes de nationalité monégasque ;

- relevé d'identité bancaire ou relevé d'identité postal.

* selon les cas :

- copie intégrale du certificat de décès du titulaire ;

- copie de la décision définitive prononçant le divorce des époux ;

- toutes pièces justifiant de la perte d'emploi par suite de maladie, d'accident grave, d'invalidité, de l'état de cessation des paiements de l'employeur ou d'un licenciement pour motif économique ou par suppression d'emploi ou compression de personnel ;

- certificat d'hérédité délivré par le service de l'état civil établissant la descendance du titulaire décédé ;

- justificatif de l'accord de l'occupant au dépôt prévu par l'article 19.

L'Administration des Domaines peut en outre demander aux personnes qui prétendent bénéficier d'un droit au capital toute pièce complémentaire permettant d'apporter la preuve de leur qualité.

Lors de l'extinction du contrat «habitation-capitalisation', pour quelque cause que ce soit, le titulaire peut demander à conclure un contrat de location pour un appartement domanial, aux conditions qui sont alors applicables aux immeubles domaniaux à usage d'habitation.

Si l'appartement, objet du contrat venu à expiration, correspond à la composition de son foyer, le titulaire peut, s'il le souhaite, se voir proposer un contrat de location y afférent, à la condition que ses revenus lui permettent d'en payer le loyer sans recourir à l'Aide Nationale au Logement.

Si l'appartement, objet du contrat venu à expiration, ne correspond pas à la composition de son foyer ou si ses revenus ne lui permettent pas d'en payer le loyer demandé, le titulaire peut être autorisé par l'Administration des Domaines à y demeurer contre paiement d'une indemnité d'occupation.

Le loyer et l'indemnité d'occupation sont calculés à partir du loyer de référence de l'appartement qui était en vigueur à la date de l'expiration du contrat »habitation-capitalisation'.

Le débiteur d'une indemnité d'occupation ne peut prétendre au bénéfice de l'Aide Nationale au Logement.

Dans les 6 mois de l'extinction du contrat «habitation-capitalisation', il est proposé à l'occupant de l'appartement, objet de ce contrat, un appartement domanial correspondant aux besoins normaux de son foyer.

À cet effet, sa situation fait l'objet d'un examen lors du plus prochain appel à candidatures.

Toutefois, si la date de cet appel devait conduire à ce que sa situation soit examinée au-delà du délai prévu au premier alinéa, l'autorité compétente prend les mesures nécessaires pour réunir en urgence une Commission d'Attribution des Logements Domaniaux.

Lorsqu'il ne peut bénéficier d'aucune proposition de logement domanial correspondant aux besoins normaux de son foyer, l'occupant peut être maintenu dans les lieux, dans l'attente de la disponibilité d'un appartement correspondant à ses besoins et aux conditions déterminées par la Commission d'Attribution des Logements Domaniaux.

En cas de refus non motivé de sa part ou faute de répondre à une proposition de logement domanial correspondant aux besoins normaux de son foyer, l'occupant peut être expulsé de l'appartement dans les formes et conditions du droit commun.