Loi n° 1.357 du 19 février 2009 définissant le contrat « habitation-capitalisation » dans le secteur domanial

Le contrat « habitation-capitalisation » comporte :

• 1°) la description précise de l'appartement faisant l'objet du contrat qui mentionne notamment la surface habitable contractuelle ainsi que l'inclusion de l'appartement ou de l'immeuble à des opérations arrêtées par les programmes triennaux d'équipement public annexés aux lois de budget ou inscrites au plan national pour le logement des Monégasques ;

• 2°) le prix du contrat, sa méthode de calcul, ses modalités de paiement et son mode de financement. Dans l'hypothèse d'un paiement à crédit, le contrat présente les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt ;

• 3°) le mode de calcul du capital exigible en cas d'extinction du contrat pour une cause de rupture anticipée ou l'arrivée du terme ;

• 4°) la date d'effet du contrat, son terme ainsi que la date d'entrée en jouissance du titulaire ;

• 5°) la part du capital exigible à l'extinction du contrat constitutive de la retenue de garantie dont le montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer moyen de l'appartement ayant servi de référence à la détermination du prix.

Le contrat « habitation-capitalisation » indique en outre :

• 1°) la faculté pour le titulaire de se libérer, par anticipation et sans pénalité, du paiement des sommes restant dues, dans les conditions prévues par la présente loi ;

• 2°) la stipulation que le conjoint de nationalité monégasque, le partenaire d'un contrat de vie commune de nationalité monégasque et les descendants en ligne directe de nationalité monégasque bénéficieront du contrat « habitation-capitalisation » au décès du titulaire du contrat ;

• 3°) le droit, pour le titulaire, en cas de renonciation au bénéfice du contrat « habitation-capitalisation » à sa demande, de conclure un contrat de location aux conditions applicables, lors de l'extinction du contrat, aux immeubles domaniaux à usage d'habitation ;

• 4°) l'obligation de justifier d'une assurance couvrant les risques dont le titulaire doit répondre au titre de son habitation ;

• 5°) la faculté pour le titulaire de désigner, conformément à l'article 30-1, jusqu'à trois personnes physiques de son choix qui pourront prétendre, en l'absence de bénéficiaire désigné, et de personne mentionnée au premier alinéa de l'article 30, au versement du pourcentage du capital exigible qu'il aura déterminé dans les conditions prévues par la présente loi ainsi que l'obligation lui incombant de signaler tout changement concernant leurs coordonnées ou la répartition du pourcentage du capital exigible.

Le prix indiqué dans le contrat « habitation-capitalisation » est calculé sur la base de 1,5 fois le loyer moyen au mètre carré dans l'immeuble, hors charges, arrêté au jour de l'offre contractuelle individuelle, sur une durée de 20 ans, en tenant compte des paramètres usuels relatifs à la détermination du loyer.

Le prix indiqué dans le contrat « habitation-capitalisation » est immédiatement payé en totalité par le souscripteur.

Toutefois, et à condition de verser un apport personnel minimal, dont le pourcentage est fixé par ordonnance souveraine sans pouvoir excéder 15 % du prix du contrat, le souscripteur peut bénéficier d'un crédit amortissable de la part de l'État à un taux effectif global révisable annuellement. Le paiement du solde du prix s'effectue alors par versements mensuels et échelonnés sur des durées maximales variables, savoir 5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 25 ans ou 30 ans.

Un arrêté ministériel fixe chaque année le taux effectif global applicable durant l'année civile à venir.

Ce taux se calcule en ajoutant un point au taux « Euribor 12 mois » du premier jour ouvré du mois de novembre de l'année en cours. Il ne peut excéder 3 %, ni être inférieur à 1 %.

Les modalités de calcul prévues à l'alinéa précédent du taux auquel l'État consent un crédit amortissable aux futurs souscripteurs peuvent cependant être modifiées par ordonnance souveraine en fonction de la conjoncture économique appréhendée par référence à l'évolution du taux de l'inflation.

Toutefois, dès lors qu'elles se trouvent inscrites au contrat « habitation-capitalisation », les modalités de calcul du taux auquel le souscripteur doit s'acquitter lors de ses versements périodiques ne peuvent pas être modifiées.

Le titulaire peut se libérer par anticipation, et sans pénalité, du paiement des sommes restant dues auxquelles n'est plus appliqué de taux d'intérêt, dans les conditions prévues par la présente loi.

Le titulaire peut également se libérer, conformément aux dispositions de l'alinéa précédent, d'une partie des sommes restant dues, dans la limite de cinq versements pour toute la durée du crédit contracté dans le cadre du contrat «   habitation-capitalisation », dont le montant de chaque versement est au moins égal à 10 % du solde du prix, lequel ne saurait être inférieur à 10.000 euros. En contrepartie de chaque versement, le titulaire peut bénéficier d'une réduction soit du montant des mensualités, soit de la durée du crédit.

En cas de diminution importante de revenus consécutive à une perte d'emploi indépendante de sa volonté, par suite d'un cas de force majeure, de maladie, d'accident grave, d'invalidité, de l'état de cessation des paiements de son entreprise ou d'un licenciement pour motif économique ou par suppression d'emploi ou compression de personnel, le titulaire du contrat «   habitation-capitalisation » peut solliciter une diminution des mensualités de son crédit pendant une durée ne pouvant excéder trois ans en contrepartie soit d'un allongement de la durée du crédit dans la limite de trois ans, sauf en cas de paiement échelonné du prix sur une durée de trente ans, soit d'une augmentation des mensualités restant dues. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables à la personne dont la mensualité du crédit ajoutée à l'ensemble de ses charges fixes, représente moins de 33 % de ses revenus mensuels.

Le titulaire d'un contrat «   habitation-capitalisation » ne peut être admis au bénéfice de l'Aide Nationale au Logement pour le paiement échelonné du prix.

Le titulaire peut, à tout moment, renoncer de manière non équivoque au bénéfice du contrat «   habitation-capitalisation ».

Toutefois, pendant le mariage, le consentement de son conjoint non séparé de corps est requis. Il en est de même pour le partenaire d'un contrat de vie commune.

La renonciation est notifiée à l'Administrateur des Domaines. Elle est accompagnée des pièces définies par ordonnance souveraine.

Elle est effective dans les quinze jours à compter de sa réception par le Ministre d'État et rend alors le capital exigible.

En cas de renonciation au bénéfice du contrat «   habitation-capitalisation », sous réserve des dispositions de l'article 25, le titulaire restitue l'appartement ainsi que tout bien immobilier annexe ou dépendance sur lesquels porte ce contrat, libres de tout occupant et mobilier, dans le délai prévu au précédent alinéa.

Lorsque la renonciation au bénéfice du contrat «   habitation-capitalisation » intervient, soit postérieurement au paiement intégral du prix, soit en cas de divorce ou de décès du titulaire, soit encore dans les situations prévues aux articles 16-1 et 16-2 en cas d'insuffisance de la capacité financière et des garanties de solvabilité du titulaire, ou au cinquième alinéa de l'article 34, le montant du capital exigible correspond à celui des sommes antérieurement versées en exécution du contrat, arrêtées au jour de l'extinction du contrat, déduction faite de la retenue de garantie mentionnée à l'article 8 et réactualisées à partir du jour du premier versement selon un taux identique à celui en vigueur pour l'évolution des loyers des appartements mentionnés à l'article 2 et dans des conditions prévues par ordonnance souveraine en fonction de l'évolution du coût de la vie, les intérêts versés, en cas de paiement du prix à crédit, restant acquis à l'État.

Le versement du capital intervient dans le mois de la réception des pièces nécessaires au paiement telles que définies par ordonnance souveraine.

Lorsque la renonciation intervient entre la date à laquelle a été payée la moitié du prix et la date à laquelle est prévu le paiement intégral de ce prix, le montant du capital exigible est celui prévu à l'article précédent, déduction faite du total des loyers moyens ayant servi à la détermination du prix du contrat ; ce total est toutefois réactualisé en fonction de l'évolution du coût de la vie dans des conditions prévues par ordonnance souveraine.

Lorsque la renonciation intervient antérieurement à la date à laquelle a été payée la moitié du prix, le montant du capital exigible est réduit comme le prévoit l'alinéa précédent.

Dans tous les cas de renonciation de sa part, le titulaire de nationalité monégasque peut demander à conclure un contrat de location d'un appartement mentionné à l'article 2 dans les conditions applicables, lors de l'extinction du contrat «   habitation-capitalisation », aux immeubles domaniaux à usage d'habitation.

Le contrat « habitation-capitalisation » est résilié de plein droit par l'État :

• 1°) en cas d'absence de bénéficiaire désigné au décès du titulaire du contrat ;

• 2°) en cas d'inexécution par le titulaire de ses obligations relatives soit au paiement du prix du contrat, soit aux conditions prévues par la loi pour consentir un bail sur le logement ou y réaliser des travaux et des aménagements ;

• 3°) en cas de destruction totale du logement, objet du contrat ;

• 4°) en cas d'attribution au titulaire d'un nouvel appartement mentionné à l'article 2 ;

• 5°) faute d'occupation effective du logement, objet du contrat, sauf le cas visé au premier tiret de l'article 14 ;

• 6°) lorsque le titulaire d'un contrat « habitation-capitalisation » devient, par l'effet de la présente loi, titulaire d'un autre contrat « habitation-capitalisation » ;

• 7°) en cas de publication par tous moyens d'une offre de location ou en cas de location, quelle qu'en soit la durée, même à titre gratuit, de tout ou partie de l'appartement ou de tout local annexe ou dépendance sur lesquels porte le contrat, sans l'accord préalable de l'Administration des Domaines. Ne s'appliquent pas, dans ce cas, les dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 34. La résiliation du contrat « habitation-capitalisation » emporte également l'impossibilité pour le titulaire de pouvoir prétendre à l'attribution d'un logement domanial, conformément à l'arrêté ministériel en vigueur relatif aux conditions d'attribution des logements domaniaux ;

• 8°) en cas de refus de l'offre de relogement proposée par l'État conformément aux articles 16-1 et 16-2 ;

• 9°) lorsque, au moment du décès du titulaire, le bénéficiaire désigné ou le conjoint non séparé de corps de celui-ci ou son partenaire d'un contrat de vie commune, est propriétaire, dans la Principauté, d'un local affecté à l'habitation et correspondant aux besoins du logement de leur foyer, ou titulaires de droits mobiliers ou immobiliers pouvant leur conférer la jouissance d'un tel local.

La résiliation intervient dans les conditions prévues aux articles suivants.

En l'absence de bénéficiaire désigné au décès du titulaire du contrat, le Ministre d'État prononce la résiliation du contrat.

L'État verse alors aux personnes mentionnées au premier alinéa de l'article 30 la part du capital leur revenant.

En l'absence de bénéficiaire désigné et de personne mentionnée au premier alinéa de l'article 30, l'État verse alors à la ou aux personnes désignées par le titulaire en application de l'article 30-1, la part du capital leur revenant.

Dans tous les cas, le versement du capital intervient dans le mois de la réception des pièces nécessaires au paiement telles que définies par ordonnance souveraine.

En l'absence de bénéficiaire désigné et, de personne mentionnée au premier alinéa de l'article 30, et de personnes désignées par le titulaire en application de l'article 30-1, ou en cas de refus par cette ou ces dernières de leur pourcentage du capital, le capital exigible, ou son solde, est versé à la succession du titulaire décédé, selon les modalités prévues par ordonnance souveraine. Lorsque la succession est vacante, ce capital reste acquis à l'État.

Lorsque le Ministre d'État constate l'inexécution par le titulaire de ses obligations relatives, soit au paiement du prix du contrat, soit aux conditions prévues par la loi pour consentir un bail sur le logement ou y réaliser des travaux et des aménagements, il notifie au titulaire une mise en demeure de se conformer aux prescriptions légales et lui impartit, pour ce faire, un délai de trois mois à compter de la notification.

Le titulaire est, si nécessaire, entendu en ses explications ou dûment appelé à les fournir.

Si la mise en demeure n'e pas suivie d'effet dans le délai imparti, le Ministre d'État peut prononcer la résiliation du contrat.

Le montant du capital exigible est alors réduit du total des loyers moyens ayant servi à la détermination du prix du contrat, comme le prévoit l'article 24.

Toutefois, cette réduction n'a pas lieu lorsque la défaillance du titulaire est d'ordre financier et résulte d'une baisse de revenus consécutive à une perte d'emploi indépendante de sa volonté, par suite d'un cas de force majeure, de maladie, d'accident grave, d'invalidité, de l'état de cessation des paiements de son entreprise ou d'un licenciement pour motif économique ou par suppression d'emploi ou compression de personnel.

Dans les deux cas, le versement du capital intervient dans le mois de la réception des pièces nécessaires au paiement telles que définies par ordonnance souveraine.

Lorsque le Ministre d'État constate que le logement sur lequel porte le contrat « habitation-capitalisation » est détruit en totalité par cas fortuit, il prononce la résiliation du contrat de plein droit.

Dans ce cas, l'État verse au titulaire le capital prévu à l'article 23. Le versement du capital intervient dans le mois de la réception des pièces nécessaires au paiement telles que définies par ordonnance souveraine.

En outre, si un contrat « habitation-capitalisation » est conclu pour un nouvel appartement mentionné à l'article 2, le titulaire conserve pour cet appartement la durée d'habitation acquise dans le logement détruit ; le nouveau contrat « habitation-capitalisation » est réputé conclu à la date du premier.

Le titulaire d'un contrat « habitation-capitalisation » peut solliciter l'attribution d'un nouvel appartement mentionné à l'article 2 dans les conditions définies dans l'arrêté ministériel relatif aux conditions d'attribution des logements domaniaux.

Le titulaire d'un contrat « habitation-capitalisation » est également autorisé à échanger l'appartement sur lequel porte ce contrat avec toute personne de nationalité monégasque logée dans un appartement mentionné à l'article 2 dans les conditions fixées par arrêté ministériel.

Une telle attribution ou un tel échange emporte la résiliation de plein droit du contrat « habitation-capitalisation » qui est prononcée par le Ministre d'État.

Cette résiliation intervient à la date d'effet du contrat de location signé pour le nouveau logement.

Dès l'attribution ou l'autorisation de l'échange, le titulaire manifeste auprès de l'Administration des Domaines son intérêt pour la conclusion d'un nouveau contrat « habitation-capitalisation » au plus tard à la date d'effet du contrat de location signé pour le nouveau logement. Le nouveau contrat « habitation-capitalisation » est établi et notifié conformément à l'article 7.

Lorsque le nouveau contrat « habitation-capitalisation » est signé par le titulaire dans le délai d'un mois à compter du jour où ce contrat lui a été notifié, seules sont dues les charges locatives pour la période comprise entre la date d'effet de ce contrat de location et la date de signature du nouveau contrat « habitation-capitalisation ».

Lorsqu'un nouveau contrat « habitation-capitalisation » est signé, et en vue du paiement du prix y afférent, le titulaire peut solliciter que les sommes exigibles au titre du précédent contrat, sans lui être versées, soient affectées au paiement de ce prix.

Toute personne qui occupe, en exécution d'un contrat « habitation-capitalisation », un appartement mentionné à l'article 2, et qui devient, par l'effet de la présente loi, titulaire d'un autre contrat « habitation-capitalisation », est tenue, dans les trois mois de la titularité du second contrat, de notifier au Ministre d'État son choix en faveur de l'un ou l'autre de ces contrats.

Le choix ainsi exprimé en faveur de l'un des contrats « habitation-capitalisation » emporte la résiliation de plein droit de l'autre. Celle-ci est prononcée par le Ministre d'État.

Le versement du capital exigible au titre du contrat résilié intervient alors aux conditions prévues à l'article 23.

À défaut de choix exprimé par le titulaire dans le délai prévu au premier alinéa, le Ministre d'État lui notifie une mise en demeure de se conformer aux prescriptions légales et lui impartit, pour ce faire, un délai d'un mois à compter de la notification.

Si la mise en demeure n'est pas suivie d'effet dans le délai imparti, le Ministre d'État prononce la résiliation du second contrat « habitation-capitalisation » laquelle entraîne le versement du capital exigible y afférent aux conditions prévues à l'article 23.

La même procédure est applicable lorsque la personne qui devient titulaire d'un contrat « habitation-capitalisation » occupe déjà un appartement mentionné à l'article 2 en qualité de locataire. Dans ce cas, il lui appartient alors de se déterminer en faveur, soit du maintien de son contrat de location, soit du bénéfice du contrat « habitation-capitalisation ».

Dans tous les cas de résiliation de plein droit du contrat « habitation-capitalisation » par l'État énumérés à l'article 32, le titulaire de ce contrat restitue tout bien immobilier sur lequel porte ce contrat, libre de tout occupant et mobilier dans un délai de trois mois à compter de la notification de cette résiliation. Durant ce délai, seules les charges locatives afférentes à ces biens immobiliers restent dues.

À défaut de restitution de ces biens immobiliers à l'expiration du délai prévu au précédent alinéa, une indemnité d'occupation est due par le titulaire à compter de cette expiration jusqu'à la restitution des biens. Cette indemnité d'occupation est calculée à partir du loyer de référence de l'appartement en vigueur au jour de la résiliation du contrat et des charges locatives afférentes à ces biens.

Le capital exigible est alors réduit du montant de cette indemnité d'occupation, arrêté au jour de la restitution de l'ensemble des biens. Lorsque ce capital exigible est inférieur au montant de l'indemnité, le solde de ce montant est versé sans délai, par le titulaire du contrat, à l'Administration des Domaines, sans préjudice du droit pour l'État d'obtenir, par tous moyens conformes à la loi, la restitution de l'ensemble des biens.

Les dispositions prévues aux trois alinéas précédents sont applicables aux personnes mentionnées au premier alinéa de l'article 30, la ou les personnes désignées par le titulaire conformément à l'article 30-1, ainsi qu'à tout bénéficiaire de la succession du titulaire du contrat « habitation-capitalisation » tel que prévu par l'article 33.

Dans tous les cas de résiliation de plein droit prévus aux articles 32 à 37, le président du tribunal de première instance, saisi et statuant comme en matière de référé, peut ordonner qu'il soit sursis à l'exécution de la décision de résiliation.

Il appartient alors à la partie la plus diligente de saisir le tribunal de première instance au fond.

La décision de sursis cesse de produire effet dès lors que l'instance introduite au fond a abouti au prononcé d'une décision passée en force de chose jugée.

Sans préjudice des résiliations prononcées de plein droit prévues à la section 1 du présent chapitre, l'une des parties au contrat « habitation-capitalisation » peut toujours demander en justice la résiliation pour inexécution de ses obligations par l'autre partie, en application du droit commun des contrats et de l'article 1039 du Code civil.