Cour d'appel, 26 novembre 2019, Le Syndicat de copropriété des villas M. et R. c/ Monsieur a. R.

COUR D'APPEL

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2019

En la cause de :

• - Le Syndicat de copropriété des villas M. et R., sis X1 et X2 à Monaco, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la S. A. M. A, dont le siège social est sis X3 à Monaco, agissant elle-même poursuites et diligences de son Président Administrateur délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ;

Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ;

APPELANT,

d'une part,

contre :

• - Monsieur a. R., né le 23 février 1965 à Monaco, de nationalité française, demeurant « Maison M. », X1à Monaco ;

Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ;

INTIMÉ,

d'autre part,

LA COUR,

Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 17 janvier 2019 (R. 2290) ;

Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 27 février 2019 (enrôlé sous le numéro 2019/000074) ;

Vu les conclusions déposées le 17 mai 2019 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de Monsieur a. R.;

Vu les conclusions déposées le 8 juillet 2019 par Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur, au nom du Syndicat de copropriété des villas M. et R.;

À l'audience du 22 octobre 2019, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ;

Après en avoir délibéré conformément à la loi ;

La Cour statue sur l'appel relevé par le Syndicat de copropriété des villas M. et R. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 17 janvier 2019.

Considérant les faits suivants :

La communauté immobilière des maisons M. et R. comprend deux corps de bâtiments distincts, la Maison M. sise X1 et la Maison R. sise X2 régie par un seul règlement de copropriété.

a. R. est propriétaire de plusieurs lots au sein de la maison M. notamment du lot n° 11, en indivision avec sa mère, j. B. et sa sœur, Josée R.

a. R. a mandaté un architecte afin de voir réhabiliter le local n° 11 situé au rez-de-chaussée de la maison M. pour en faire une annexe à la boutique qui se situe juste à côté dans le même immeuble, exploitée sous l'enseigne B.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 13 juillet 2017, l'autorisation sollicitée par a. R. lui a été refusée aux termes de la résolution IV.

Selon assignation en date du 28 septembre 2017, a. R. a fait assigner le syndicat des copropriétaires des villas M. et R. devant le Tribunal de première instance aux fins d'obtenir la nullité de la résolution IV de l'assemblée générale du 13 juillet 2017, au motif que cette décision a refusé de l'autoriser à réaliser des travaux de réhabilitation de son local n° 11, situé au rez-de-chaussée de la maison M.

Par jugement contradictoire en date du 17 janvier 2019, le Tribunal de première instance a statué ainsi qu'il suit :

« - déclare recevable l'action du copropriétaire a. R. ;

- prononce la nullité de la résolution n° IV de l'assemblée générale de la communauté immobilière des maisons M R. du 13 juillet 2017 ;

- déboute le Syndicat de la copropriété des villas M. et R. de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamne le syndicat de la copropriété des villas M. et R. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;

- ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ».

Pour statuer ainsi, le Tribunal, a fait application de l'article 18 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété, et considéré que la décision de l'assemblée générale avait été prise en violation de ce texte.

Par exploit d'appel et assignation délivré le 27 février 2019, le syndicat des copropriétaires des villas M. et R. a relevé appel de cette décision.

Aux termes de cet exploit et des conclusions qu'il a déposées le 8 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires des villas M. et R. demande à la Cour de :

• « - le déclarer recevable en son appel et l'y déclarer bien fondé,

En conséquence,

• - réformer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

• - débouter a. R. de sa demande en nullité de la résolution n° IV de l'assemblée générale du 13 juillet 2017 comme étant radicalement infondée,

• - le condamner à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

• - le condamner aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, distraits au profit de Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ».

Le syndicat des copropriétaires des villas M. et R. soutient d'abord que l'ensemble des copropriétaires devait participer au vote de la résolution litigieuse et expose qu'a. R. est propriétaire du lot n° 11, désigné par le règlement de copropriété comme une « remise (anciennement hangar) », que ce lot est séparé du local commercial que ce copropriétaire exploite à côté, sans communication entre eux, que le projet archictectural proposé par ce dernier vise à démolir totalement cette remise pour en faire une boutique, que les travaux envisagés impliquent une modification des tantièmes et du règlement de copropriété, et qu'ils auront un impact sur les parties communes.

Il soutient ensuite que le refus d'autoriser les travaux visant à transformer la remise, qui n'a jamais été destinée à un usage commercial, n'engendre aucune atteinte à l'article 18 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007.

Il affirme qu'au cas d'espèce, l'état descriptif de division n'est pas distinct du règlement de copropriété et qu'il en fait, au contraire, partie intégrante, soulignant en particulier que l'article 7 du règlement de copropriété, contenant l'état descriptif de division, n'est pas en contradiction avec les autres stipulations de ce règlement.

Il fait grief aux premiers juges d'avoir opéré une distinction entre le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.

Rappelant que la copropriété est constituée des deux maisons M. et R. il fait valoir que les lots du rez-de-chaussée s'entendent de ceux des deux maisons réunies.

Il en conclut que tous les lots du rez-de-chaussée ne sont pas des lots à usage commercial et que la copropriété ne compte que trois locaux commerciaux et non quatre.

Il considère que la résolution litigieuse est conforme à l'article 18 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 sur la copropriété, soulignant que la demande de permis de construire présentée par a. R. à l'assemblée générale illustre que le projet consiste dans la démolition d'un cabanon en lieu et place duquel serait édifié un bâtiment en dur.

Il fait enfin valoir que les travaux envisagés impliquent bien une modification de la destination du lot de remise en local commercial.

Le syndicat des copropriétaires soutient aussi qu'aucun abus de majorité n'a été commis.

Il observe qu'a. R. qui est en indivision sur le lot litigieux, ne peut prétendre que la décision ne chercherait qu'à lui nuire, encore doit-il démontrer que le refus des travaux cause un préjudice à l'indivision.

Il souligne que ce copropriétaire avait refusé de voter en faveur des travaux de ravalement de l'ensemble de la façade et qu'il ne saurait, dès lors, se prévaloir d'une réfection de la seule remise, dans son intérêt personnel.

Il estime que les travaux projetés par a. R. n'ont aucun sens s'ils sont réalisés de manière isolée et non à la faveur du ravalement général des façades qui doit intervenir.

Il affirme que le refus opposé par l'assemblée générale repose sur un motif valable et ne risque pas de gêner a. R. dans l'exploitation de son commerce, dès lors que le lot n° 11 n'a jamais été utilisé.

Il observe que l'autorisation sollicitée lui avait déjà été refusée lors d'une assemblée générale du 15 juillet 2016 et que cette décision n'avait pas été attaquée pour abus de majorité.

Il sollicite l'allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par conclusions déposées le 17 mai 2019, a. R. demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Villas M. et R. de son appel et de le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.

Il fait valoir que le vote de la résolution n° IV de l'assemblée générale du 13 juillet 2017 est irrégulier et qu'en particulier :

• - il peut librement utiliser son local se trouvant au rez-de-chaussée de la maison M. pour un usage commercial, tel que cela est prévu par le règlement de copropriété, et ce, sans autorisation de l'assemblée générale,

• - la réalisation des travaux de réhabilitation de son local, qui n'affectent que la maison M. ne devrait être soumise qu'à l'assemblée générale des copropriétaires de cette unique maison et non à l'ensemble de la communauté immobilière des maisons M. et R.

Selon l'intimé, il ressort du règlement de copropriété que le lot n° 11 lui appartenant, situé au rez-de-chaussée de la maison M. est destiné à un usage commercial.

Il en conclut qu'en l'empêchant de réaliser les travaux de réhabilitation de son local pour l'exercice d'une activité commerciale, l'assemblée générale a violé les termes de l'article 18 de la loi n° 1.329 relative à la copropriété.

Bien que le Tribunal n'ait pas examiné le moyen qu'il avait soulevé tiré de l'abus de majorité, a. R. l'invoque à nouveau et considère que le refus qui lui a été opposé par les autres copropriétaires n'est fondé sur aucun motif, que la décision prise n'est pas justifiée par l'intérêt collectif et qu'elle est uniquement destinée à lui nuire et à l'empêcher de jouir de son lot.

Il souligne que le syndicat des copropriétaires appelant est incapable de justifier les raisons pour lesquelles l'assemblée générale s'est opposée à sa demande, et observe que sa position est d'autant plus injustifiée que le local en cause se trouve dans un état de délabrement avancé.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus développées auxquelles il est expressément renvoyé.

SUR CE,

• 1 - Attendu que l'appel, relevé dans les conditions de forme et de délai prescrites par le Code de procédure civile, est régulier et recevable ;

Que la Cour relève que la disposition du jugement qui a déclaré a. R. recevable en son action n'est pas critiquée et sera confirmée ;

• 2 - Attendu qu'au cas d'espèce, il est constant qu'a. R. propriétaire du lot n° 11 dépendant de la copropriété M. et R. situé au rez-de-chaussée de la maison M. a sollicité l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en vue d'entreprendre, dans ce lot, des travaux d'aménagement de son local ;

Que suite à la convocation qui leur a été adressée par le syndic le 21 juin 2017, les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale le 13 juillet 2017 ;

Que la résolution suivante, portant le numéro IV, a été soumise à leur vote :

« Décision à prendre ayant pour objet : Autorisation à travaux à donner à Monsieur R. concernant l'aménagement d'un local » ;

Qu'a. R. a produit aux débats le projet de travaux élaboré par l'architecte G. V., contenu dans le dossier de permis de construire, intitulé « Aménagement d'une boutique-Annexe B », comportant photographies et plans ;

Que ces pièces, sur lesquelles figurent l'existant et le projet, démontrent la transformation projetée du lot n° 11, qualifié de « cabanon » par l'architecte de l'intimé, en une boutique, dotée de vitrines, donnant sur la rue ;

Que, selon le procès-verbal de constat d'huissier du 4 juin 2019 versé par le syndicat des copropriétaires, il apparaît que le lot litigieux est :

• - aménagé entre d'anciens garde-corps en ferronnerie, fermé par des planches en bois et de vieux volets, sous une toiture constituée de tôles ondulées,

• - il sert de débarras,

• - il est situé à gauche de l'entrée de la villa M. accolé à l'immeuble, mais sans communication avec lui ;

Que lors de la précédente assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2016, il avait été relevé :

« Le syndic rappelle que les plans d'architecte présentés en assemblée générale consistent en la transformation d'un local désigné comme remise en local commercial. De ce fait, les travaux donneront lieu à un changement de l'état descriptif de la copropriété et à une refonte des tantièmes qui devront être annexés au règlement de copropriété. » ;

Que du reste, dans un courrier qu'elle a écrit le 9 décembre 2014 à a. R. la Direction de la Prospective, de l'Urbanisme et de la Mobilité a relevé que l'autorisation sollicitée « de démolir la remise attenante à l'immeuble dénommé La M... afin de construire un nouveau local commercial en lieu et place » nécessitait que soient produits l'accord de la copropriété ainsi qu'un exemplaire numérique du dossier ;

Qu'il résulte de ce qui précède que les travaux de réhabilitation et de transformation de son local tels qu'envisagés par a. R. compte-tenu de leur ampleur, de leur répercussion sur les charges communes, du fait qu'ils concernent, en partie, la façade du bâtiment, qu'ils affectent les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, devaient être soumis au vote de l'assemblée générale en son entier ;

Qu'à la majorité de 6593 tantièmes, cette assemblée générale a refusé de donner à a. R. l'autorisation sollicitée ;

Qu'a. R. soutient que par ce refus, l'assemblée générale aurait méconnu les dispositions édictées par l'article 18 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété ;

Que ce texte énonce que l'assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Notamment l'installation d'un dispositif de fermeture de l'immeuble doit permettre l'exercice des activités professionnelles autorisées par ce règlement ;

Que c'est précisément sur le fondement de ce texte que les premiers juges, considérant que l'assemblée générale avait, par son opposition aux travaux sollicités, tenté de modifier la destination du lot n° 11 en lui déniant « son caractère commercial pourtant clairement mentionné dans le règlement de copropriété » et violé le texte précité, ont annulé la résolution n° IV ;

Attendu qu'il ressort du règlement de copropriété qu'il s'applique aux maisons M. et R. lesquelles constituent « une seule communauté immobilière » ;

Que selon l'article 8 de ce règlement, l'immeuble est destiné à l'usage « principal » d'habitation et de commerce au rez-de-chaussée et « les boutiques du rez-de-chaussée ne pourront être utilisées qu'à usage commercial » ;

Que le règlement de copropriété n'énonce pas, comme l'affirme erronément a. R. en page 5 de ses conclusions, que les « locaux situés au rez-de-chaussée ne pourront être utilisés qu'à usage commercial » ;

Que dès lors, il ne résulte des dispositions précitées du règlement de copropriété :

• - ni que l'immeuble est destiné à l'usage exclusif d'habitation et de commerce au rez-de-chaussée,

• - ni que tous les lots du rez-de-chaussée sont des boutiques à usage commercial ;

Que le lot n° 11, situé au rez-de-chaussée de la maison M. dont est propriétaire a. R. est désigné, dans l'état descriptif de division, comme étant une « remise » ;

Que le lot n° 10 dont il est également propriétaire est désigné, dans l'état descriptif de division, comme étant une « boutique » ;

Que pour prononcer l'annulation de la résolution n° IV, les premiers juges ont considéré que l'état descriptif de division avait « un caractère juridiquement neutre », que « les mots utilisés dans ce document » étaient « dénués de toute portée », qu'en cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, seules les stipulations du règlement de copropriété devaient être retenues et que le règlement de copropriété mentionnait « clairement la destination commerciale du rez-de-chaussée de l'immeuble... sans distinguer entre les lots n° 10 et 11 de la maison M. » ;

Mais attendu qu'au cas particulier, le règlement de copropriété comprend, après un article préliminaire, trois parties ;

Que l'état descriptif de division fait partie intégrante du règlement de copropriété pour en constituer la deuxième partie, et plus précisément l'article 7 intitulé « Désignation des lots » ;

Que lorsqu'il est inséré dans un règlement de copropriété, l'état descriptif de division revêt, comme le règlement, une nature contractuelle qui s'impose à tous les copropriétaires ;

Qu'en outre, le règlement de copropriété contient la disposition suivante :

« Les plans au nombre de vingt ont été dressés en date du vingt-huit avril mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf par les soins de Monsieur j-b. R. géomètre-expert à Monaco, agréé par le Gouvernement Princier ;

Leur est adjoint un document visé par Monsieur J-B. R. émanant du DÉPARTEMENT des TRAVAUX PUBLICS AFF. CADASTRE comportant les limites de propriété en Bd. d'Italie, par application du PLAN de CESSION au DOMAINE PUBLIC du TROIS MAI MIL NEUF CENT VINGT ;

L'ensemble est annexé au présent règlement de copropriété pour en faire partie intégrante » ;

Qu'il s'évince de cette disposition que les plans et documents établis par j-b. R. insérés dans le règlement de copropriété, font partie intégrante de celui-ci et revêtent également une nature contractuelle ;

Que parmi ces plans et documents, figurent le tableau récapitulatif des charges, le tableau de répartition des tantièmes-charges générales, le tableau de répartition des tantièmes-charges propres à chaque bâtiment, le tableau récapitulatif général ainsi que le plan n° 9, dans lesquels le lot n° 11 appartenant à a. R. est systématiquement désigné comme une « remise » ;

Qu'ainsi, la désignation du lot n° 11 en cause est contractuellement définie dans le règlement de copropriété comme une « remise », contrairement au lot n° 10, qui appartient également à l'intimé, et qui est désigné comme une boutique ;

Que du reste, l'article 2, intitulé « Description » figurant dans la partie préliminaire du règlement de copropriété mentionne expressément que le rez-de-chaussée de la maison M. comprend un lot parking, « un lot remise » et un lot commercial ;

Qu'il s'en déduit que le seul lot commercial du rez-de-chaussée de la maison M. est le lot n° 10 ;

Que dès lors, il ne saurait être soutenu que le lot n° 11 serait, en vertu des stipulations du règlement de copropriété, destiné à un usage commercial ;

Qu'il n'est, au surplus, démontré aucune contradiction entre l'article 7 du règlement de copropriété et l'article 9 ;

Qu'en conséquence, a. R. qui ne démontre pas en quoi l'assemblée générale des copropriétaires M R. aurait, dans le vote de la résolution n° IV, méconnu l'article 18 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 et violé les stipulations du règlement de copropriété, sera débouté de sa demande en annulation de cette résolution de ce chef ;

• 3 - Attendu que les premiers juges ont annulé la résolution litigieuse sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, sans avoir à examiner le moyen, également invoqué par a. R. tiré de l'abus de majorité, tendant aux mêmes fins ;

Qu'a. R. soutient à nouveau ce moyen en cause d'appel ;

Attendu qu'est constitutive d'un abus de majorité la décision d'une assemblée générale de copropriétaires, qui ne serait pas motivée par l'intérêt collectif, qui ne viserait qu'à nuire à un copropriétaire ou qui aurait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;

Qu'il incombe au copropriétaire qui se prévaut d'un abus de majorité d'en rapporter la preuve ;

Que l'abus de majorité se distingue de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire ;

Que le fait que l'autorisation sollicitée de l'assemblée générale ne soit ni contraire à la destination de l'immeuble, ni qu'elle porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ne suffit cependant pas à caractériser un abus de majorité ;

Attendu qu'au cas particulier, la circonstance que le lot n° 11 objet du vote appartiendrait en indivision à a. R. ainsi qu'à la mère et la sœur de celui-ci, est indifférente à la solution du litige, la Cour relevant, en outre, que l'irrecevabilité de son action avait été soulevée en première instance et que le syndicat des copropriétaires n'a pas critiqué la disposition du jugement rejetant la fin de non-recevoir soulevée ;

Que, par ailleurs, a. R. ne démontre pas en quoi, par son vote de la résolution n° IV, l'assemblée générale des copropriétaires aurait cherché à lui nuire, ni à lui imposer une décision qui aurait été prise dans le seul intérêt des copropriétaires majoritaires ;

Qu'il ne peut être prétendu que la résolution litigieuse ne serait pas conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires alors qu'elle vise à respecter les dispositions édictées par le règlement de copropriété ;

Qu'a. R. allègue également que le lot qu'il envisageait de rénover est dans un état de délabrement avancé ;

Qu'il ressort, en effet, des débats que la Direction de la Prospective, de l'Urbanisme et de la Mobilité, dont l'attention a été appelée par le mauvais état des façades de l'immeuble M. a écrit un courrier au syndic en janvier 2012 l'invitant à procéder au ravalement de la façade de la maison M. et du « hangar situé en rez-de-chaussée » ;

Que cependant, l'autorisation qui a été sollicitée par a. R. va bien au-delà d'une simple rénovation de la façade puisqu'elle consiste en une transformation de la remise en local commercial ;

Qu'au reste, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que le ravalement général des façades va intervenir ;

Qu'enfin, la preuve d'une rupture d'égalité entre copropriétaires n'est pas davantage établie ;

Que dès lors, a. R. qui ne rapporte pas la preuve d'un abus de majorité, sera débouté de sa demande d'annulation de la résolution n° IV de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 juillet 2017 sur ce fondement ;

Qu'en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de cette résolution ;

• 4 - Attendu que l'action en justice représente l'exercice d'un droit et que l'appréciation erronée qu'une partie fait de ses droits n'est pas, en soi, constitutive d'un abus sauf démonstration, non rapportée au cas d'espèce d'une intention de nuire ou d'une faute ;

Que dès lors, le syndicat des copropriétaires des villas M. et R. sera débouté de sa demande de dommages-intérêts, par voie de confirmation du jugement entrepris ;

• 5 - Attendu que succombant en cause d'appel, a. R. en supportera les entiers dépens, distraits au profit de Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.